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標題: 中国房价收入比纯属糊弄百姓 [打印本頁]

作者: wosivv 時間: 2013-2-8 13:34
標題: 中国房价收入比纯属糊弄百姓
据统计，目前中国一线城市的房价收入比高达15倍，远高于一般认为的3—6倍的合理区间。自温家宝提出“房价与收入相适应”后，有网友根据计算了各地的“合理房价”，得出结果为北京4387元/平方米、上海 4831元/平方米、广州 4573元/平方米。　　一千个人心中有一千个哈姆雷特，也许一千个人心中也有一千种“合理房价”。“我可以明确地告诉大家，一些地方房价还远远没有回到合理价位，因此，调控不能放松。”

　　全国两会后记者见面会上，温家宝总理谈及房地产(行情专区)调控时做出了上述表态。去年的政府工作报告提出，要“促进房价合理回归”。业界普遍认为这一提法意味着房地产调控的目标正从最初的“遏制房价过快上涨”转向“房价合理回归”，也就是说，“降价”的目标已经越来越明确。
　　房地产调控要见效，必须要有可量化的、明确的目标。自去年各地纷纷将房价涨幅与GDP挂钩、并以此确定调控目标后，如今“合理价位”成了新的调控目标。人们关心，房价降到什么程度才是“合理价位”？
　　市场的购房者可以接受的房价，就是合理房价。所谓的房价收入比与合理房价之间没有必然的关系，根本无法得出“合理房价”的标准。
　　房价收入比应成为住房政策设计中的重要指标，目前一线城市房价收入比高达15倍以上。什么叫房价合理回归，温家宝总理给出了两条标准：一是房价与居民的收入相适应，二是房价与成本和合理的利润相匹配。房价与居民的收入相适应，很容易让人想起一个经常被用来佐证我国房价高的专业术语“房价收入比”。
　　所谓房价收入比，是指一个地方或城市每户居民的家庭购房总价与家庭年收入的比值，该指标用于描述一个地区居民购房的支付能力。目前有一种比较流行的说法认为，房价收入比在3—6倍之间为合理区间，如果考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。
　　目前中国比较流行的房价收入比4-6倍的说法，据考证是20世纪90年代初世界银行(行情专区)专家黑马先生(Andrew Hamer)在进行中国住房制度改革研究时，提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例。请问这个说法是正确的么？如果不正确，业界最认同的说法是什么样子的？
　　笔者认为，在关于房价的讨论中，理论的混乱是个突出的问题。比如，3—6倍的房价收入比被人们普遍用作“国际标准”，据此得出中国10—20倍房价收入比泡沫严重。可是却很少有人认真思考这种比较的科学性与合理性。其实，3—6倍的房价收入比只是世界银行专家黑马先生(AndrewHamer)个人的研究结论而并非“国际标准”。
　　由于各国的住房观念、消费方式、住房自有化率、城市化水平、人均耕地、房地产税费、房价计算方法不同，房价收入比根本不具备可比性。联合国1998年对96个国家的统计结果表明，房价收入比范围在0.8—30倍之间，平均值为8.4，中位数为6.4。同是欧洲，西欧、北欧国家房价收入比只有2—3倍，而东欧国家高达25—30倍。
　　为何不同国家房价收入比相差这样大？住房自有率高低是主要因素。西欧和北欧国家的住房自有率在30%左右，房价收入比自然低。而东欧国家的住房自有率高达90%，房价收入比自然高。中国住房自有率高达89%，房价收入比哪能不高。
　　什么叫房价合理回归，温家宝总理给出了两条标准：一是房价与居民的收入相适应，二是房价与成本和合理的利润相匹配。房价与居民的收入相适应，很容易让人想起一个经常被用来佐证我国房价高的专业术语——房价收入比。所谓房价收入比，是指一个地方或城市每户居民的家庭购房总价与家庭年收入的比值。
　　目前有一种比较流行的说法认为，房价收入比在3—6倍为合理区间。住建部有关专家表示，3—6倍的说法，是20世纪90年代初世界银行专家在进行中国住房制度改革研究时，提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例。你怎么看？
　　如果按照这一标准，中国多数城市的房价都属于过高范畴，一线城市房价收入比更是远高于这一水平。以北京为例，目前以郊区为主的普通商品房成交均价为1.8万元每平方米，平均单套成交面积在100平方米左右，总价约180万元。北京统计局数据显示：2011全年城镇居民人均可支配收入达到32903元，以一家三口家庭计算，年收入在12万元左右。按照180万元计算，房价收入比达到了15倍以上。
　　笔者认为，所谓合理房价“比较理想”的比例4-6倍，或3-6倍、15-25倍的“专家理想”都是不靠谱的忽悠人的比例，也是自欺欺人的“梦幻理想”。目前国内的合理房价压根没有一个准确的标准与判断指标，况且温总理提出的“合理房价”的解释也无法衡量所谓的“合理房价”。因为房价是一个平均数，如果把保障房、小产权房、农村房、工业房、二手房、一手房统计在内，房价与收入的比例完成不同。
　　而收入也是如此，如果把工资、投资收入、其他收入(灰色收入与非法收入)包括在内，情况又是不一样。另外是每个城市之间、区域之间与人的职业、身份、收入之间不同。房价与收入的比例很难统计出一个正确的客观合理数据。所以，合理房价无从判断，而房价收入比的说法自然是谎言，也是一种谬论。
　　对于目前中国的房价收入比，采取的算法是：一套房子的平均价格/一户家庭的年均总收入。具体算法如下：根据国家统计局最新公布的数据，2012年中国城镇居民人均可支配收入为24565元/年，城镇户均人口为3.10人/户，家庭可支配收入为7.62万元/年。
　　中国国家统计局公布2011年城镇户均住房面积约为101.37平方米，乘以新公布的2012年1月至11月商品住宅均价5791元/平方米，可得我国一套住房总价格约为58.70万元。最终计算得出，中国房价收入比为7.71。请问您觉得这样的计算方式是否妥当，所得结论是否正确？如果不正确，请问应当如何进行改正？

作者: hades198412 時間: 2013-2-13 13:27
掩耳盗铃者自欺欺人。

作者: gyl1314315 時間: 2013-2-23 08:44
一直说调控，但房价还是一点儿一点儿的涨

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