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標題: 房地产后千亿时代：万科向左保利向右 [打印本頁]

作者: littleflag 時間: 2016-7-23 23:01
標題: 房地产后千亿时代：万科向左保利向右

本文首发于微信公众号：中国房地产金融。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

　　7月，中国地产圈的发生了两件大事。

　　一是7月4日停牌近半年的万科复牌，万科的控股权之争进入第二季，宝能、华润和万科的管理层继续缠斗。
　　二是7月7日保利地产(600048,股吧)和中航地产(000043,股吧)双双公告，保利和中航工业两大集团之间的地产整合大幕拉开，而受益者被认为是保利地产。这天，国内第五家半年销售过千亿的房企出炉，保利地产以1106亿的销售额再次刷先销售记录。
　　其实，这两件事情对于中国房地产行业而言，极具标志性意义。
　　它意味着：1、在后千亿时代，中国地产业千亿军团出现分野，行业老大万科或将被这次危机拖垮；2、中国地产业并购整合的大幕正式开启，胜出者将成为新老大。
　　全年销售或突破2000亿

　　7月7日，保利地产公布了6月份销售情况简报。公告显示，当月保利地产实现签约面积201.13万平方米，同比增长4.79%；签约金额269.76亿元，同比增长5.16%。单月销售面积和销售金额均创下历史新高。
　　至此，保利地产上半年共销售1106.25亿元，同比增长45.48%。
　　这是继万科、恒大、碧桂园、绿地之后，第五家半年过千亿的房企。其中，行业老大万科以超过1900亿的半年销售额继续领跑。
　　不过，相比于万科、恒大、碧桂园，央企背景的保利地产在今年上半年的销售表现更具研究意义。
　　数据显示，保利地产第一次跻身千亿俱乐部发生在2012年。
　　那一年，保利地产的年度销售额达到了1017.39亿元，这是除万科外，第二家年销售超千亿的房企。
　　资料显示，2013年、2014年保利地产的销售均在10月份破千亿，2015年9月份过千亿，而今年6月已过千亿。
　　也是在2012年，成为千亿房企后，保利地产提出要“再造一个千亿保利”，即追逐2000亿元，时间节点一度设定在2020年。
　　从目前的销售业绩来看，这个目标有望提前4年完成。
　　克而瑞研究中心分析称，按目前的速度来看，保利地产今年销售冲破2000亿元是大概率事件。

　　毕竟，现在时间刚过半，销售却超过了1100亿元大关。而且，通常而言，下半年才是房地产销售的旺季。
　　不过，相比于万科等巨头，就增长势头来看，保利地产最为稳健和强劲。
　　以今年6月份的销售数据为例，四大房企中环比销售增速超过40%的只有保利地产和恒大地产，分别达46%和44%。万科的环比增速不到12%，碧桂园甚至出现了小幅下降。
　　除了销售亮眼外，保利的增长质量甚至超过万科。这一点从其稳健的毛利率也可以看出。
　　统计显示，由于近几年的土地成本大幅上涨，且供求关系发生显著变化，房企的毛利率普遍下滑。以龙头房企万科为例，公司的毛利率已从2012年的25.84%下降至2015年的不足20%，下降幅度高达25%，但保利地产的毛利率一直处于30%以上，维持较高的水平。
　　万科向左保利向右

　　客观而言，在国内房地产业，真正能代表行业未来的，一是万科，二是保利。一如4年前，这两家房企率先撞破年度销售千亿的门槛一样。
　　数年前，万科总裁郁亮将中国地产的下一个十年称为白银时代。在他看来，遍地黄金时代已一去不再。和黄金时代不同，白银时代竞争更为激烈，“个位数的增长速度”将成为常态。
　　其实那个时候无论万科还是保利，都在思考白银时代的房地产行业，机会在哪里？到现在，这个答案逐步清晰，那就是行业整合并购。
　　7月6日晚，中航地产和保利地产先后发布公告称，中国航空工业集团与保利集团正筹划地产业务的重组整合，并将于7月7日起停牌。
　　这意味着，继武钢、宝钢停牌重组后，央企整合大风再起，地产央企整合重组将成为未来行业重大趋势。
　　国金证券(600109,股吧)研究所胡华如、贾翔夫指出，A股地产龙头企业在国资体系内、大股东体系外的资源要素整合正式开启。
　　不过，当保利开启并购模式时，万科的情况却恰恰相反。
　　从2015年7月起，为了抵挡门口的那个野蛮人，万科和宝能、华润两大股东间的战争已持续了一年多，而且暂时看不到收兵的信号与时间窗。
　　这也是为何有市场人士分析，2016年，中国房地产业的大局可能发生变化：万科可能会被野蛮人分裂，进而慢慢衰落，而保利依托自身的规模性扩张和外延式并购，很可能在某个节点完成对万科的超越。
　　生态圈为王

　　有券商分析师称，就万科和保利而言，在未来的一两年中，万科仍将有规模优势，也仍将是国内最优秀的房地产企业之一。但保利的后劲却让万科感到害怕，原因有二。
　　1、以并购为主的外延式扩张优势
　　统计显示，在房地产央企中，只有保利、中海规模达千亿级，招商、华润位居五六百亿的中等规模，而中粮、五矿、华侨城等只有百亿级规模，其余大部分央企地产企业规模也并不算行业翘楚。目前，21家被国资委允许从事房地产主业的央企中，已有超过半数启动内外部重组和并购计划。
　　因此，在今年，最具看点的并购大戏无非是中海对中信、以及保利对中航的并购。
　　但中航工业的地产版图比普通人能想象中的庞大。除了上市平台中航地产外，中航工业旗下还有中航国际瑞赛、中航万科、中航里城、天虹商场(002419,股吧)等地产平台。
　　安信证券分析师陈天诚指出，中航工业集团旗下地产业务价值不可估量，重组一旦成行，有可能为公司外延扩张打开空间，并借此不断提高自身市场占有率，挑战行业龙头地位。
　　而身处漩涡中的万科，外延式扩张举步维艰，甚至不可能。
　　众所周知，销售规模最大的万科眼下正受困于股权之争，其推出的与深圳地铁并购案也面临夭折风险。

2、一主两翼，保利已打造一个完整的生态圈

　　从过去几年的发展来看，保利地产已基本形成以房地产开发经营为主，以房地产金融和社区消费服务为翼的“一主两翼”业务板块布局。这种业务模式不但能使其规避业务单一风险，从而增加盈利，还能增加其拿地的资金来源。
　　以金融为例，保利地产旗下的信保基金截至2015年底，其规模已达413亿元，是国内最大的地产私募。为培育基金，其主要投资对象为保利地产自身业务，而上述413亿元，又将是保利地产开疆扩土的“弹药”。
　　保利资本，被看成是保利地产发力房地产金融的第二步。2015年12月，保利地产、保利投资与中金公司在珠海共同成立了这一资本运作平台。与信保基金不同，保利资本投资范围更广，涉及海内外地产、优质的商业资产及其他股权投资。
　　6个月后，保利资本进行了首笔跨界投资，以不超过25亿元投资了滴滴出行。在国内房地产领域，青睐于移动打车平台的大有人在。在保利资本之前，万科、海航集团以及龙湖创始人吴亚军都已经先吃了“螃蟹”，只不过，他们选择的是滴滴出行最大的竞争对手“中国优步”。
　　保利资本法人代表兼总经理吴海晖曾透露，其股权投资将聚焦大消费、教育、医疗、物流、产业园运营等项目。
　　保利地产在下一盘金融大棋，他们的野心远不止于此，正试图对标KKR、黑石等，朝专业金融机构的方向靠拢。
　　而在保利两翼的另外一翼社区消费服务，保利已逐步搭建成型。
　　今年4月6日，保利地产正式推出其“5P战略”的生活蓝图——“全生命周期居住系统”。这个系统由五大部分组成，涵盖了从建筑到居家，从硬件设施到社区服务，从少儿到老年的所有需求。
　　在探索过程中，保利地产将创新发力点立足于主业相关的业务多元化，核心目的仍是完善房地产开发产业链，提升产品和服务的内涵，实现有质量增长的目标。目前，保利地产所开展的社区智能化、保利APP、养老、比邻超市等创新业务也都是围绕主业而来。
　　“激进”的保利集团

　　保利集团旗下控股上市公司共4家，分别是保利地产、保利置业、保利文化集团和贵州久联民爆器材发展股份有限公司。在2016年7月20日，《财富》杂志发布的最新世界500强排行榜中，保利集团再上榜单，今年名次上升56位，排名401位。

　　保利集团下属地产平台则涵盖保利地产和保利置业。保利地产是保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业，总部位于广州。2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。
　　而保利置业是保利集团唯一海外上市平台，主营方向为房地产开发、商业运营及物业管理等，于香港主板上市，总部位于上海黄浦江畔的保利广场。
　　长期以来，保利地产的发展模式是坚持普通住宅开发的基础，推动商业地产、房地产基金、旅游地产和养老地产业务的发展，以全产业链布局市场。
　　据赢商网了解，保利地产2002年开始尝试商业地产开发，在广州、北京、上海、天津、成都、武汉、长沙等中心城市已建及在建商业地产项目总建筑面积超过250万平方米，商业地产产品线涵盖购物中心、商业综合体、写字楼和大量的社区商业。
　　近年来也加快购物中心的开发步伐，在已开业广州保利中环广场、佛山保利水城、浙江慈溪保利MALL的基础上，每年将开业2~3个购物中心，到2018年将有13个购物中心开业，总建筑面积接近100万平方米。
　　在养老地产方面，保利地产拟打造“居家养老、社区养老、机构养老”三位一体中国式养老，达成健全覆盖多层次养老需求的全面服务体系。据了解，截止2015年，保利在北上广等城市已有6大养老产业项目在建，并逐步将适老产品植入社区。
　　整合的结果或是剥离中航非商业地产业务？

　　拥有中航工业集团这样资本雄厚的母公司，然中航地产至今销售额未过百亿，在地产公司中也仍属于中小房企量级，而外界质疑其业绩增长缓慢的主要原因或是战略失误，狂热开发商业地产。
　　大量开发和持有商业地产，使得中航地产在成本消耗上居高不下。由于各地项目土地资源的局限性，住宅开发一定程度上又需商业打开局面，因此中航地产陷入“输血商业”卖住宅的怪圈。
　　而在房地产央企中，保利规模已达千亿级别，从停牌之日算保利地产总市值达1078.86亿，在眼下房企排位竞争如此激烈的状况下，接盘中航地产后，保利地产可以直接获得中航地产的大量土地储备，这对于保利地产扩大规模有立竿见影的效果。
　　此前，保利集团曾先后想并购上置集团和中信集团，诸多原因导致这两次并购都没有顺利实现，可见，如今行业内已经对并购助力房企快速扩大规模达成共识。
　　券商分析人士认为，此次整合的一种可能是剥离中航地产的非商业地产业务，保留其“中航城”城市综合体和“九方”品牌及业务，之后上市公司应该是以航空科技文化业务为主，兼做商业地产和物业管理业务。
　　事实上，中航地产本身也在筹划转型。公司在2015年的年报中就曾披露，为顺应房地产行业发展趋势，结合自身实际情况，公司经过慎重考虑和反复论证，确定航空科技文化业务为新增的战略发展重点。年报中表示，2016年，公司将重点投资发展航空科技文化业务。
　　业内人士分析，新一轮国企改革的一个中心就是突出主业，中航工业集团作为我国核心军工企业之一，从地产等业务退出是趋势。

文章来源：微信公众号中国房地产金融

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